Toute copropriété est gérée par un syndic élu par l’assemblée générale. Il n’est ni son salarié ni un prestataire de service : c’est le mandataire du syndicat des copropriétaires. Il le représente et exécute les décisions de l’AG.
Un seul syndic !
Budget prévisionnel, recouvrement des charges, tenu des comptes et assemblées générales… Le syndic administre l’immeuble dont il a la gestion, fait respecter le règlement de copropriété, exécute les décisions votées en assemblée générale (AG) et représente la copropriété dans ses rapports avec les tiers. Dans les petits immeubles, cette mission est parfois confiée à un copropriétaire ou un syndic non professionnel. Mais, dans tous les cas, une copropriété ne peut avoir qu’un seul syndic (cass. civ. troisième du 22.9.2016, n°15-13896). En plus de son rôle de gestionnaire administratif et financier de la copropriété, le syndic garantit le bon état de l’immeuble et représente la copropriété dans tous les actes de la vie civile, ainsi que lors des actions de justices.
Une fois élu, le syndic doit assumer personnellement ses fonctions : il n’a pas le droit de se faire remplacer par un autre syndic (ou une autre société). Il peut, toutefois, être représenté par l’un de ses collaborateurs.
Depuis le décret du 25 mars 2015…
…tous les syndics doivent présenter un contrat type. Ce décret, qui en détaille le contenu, a été annexé au décret n°67-223 du 17 mars 1967 (annexes I et II). Le but de ce texte, issu de la loi Alur, était d’éviter les abus dans les contrats mais aussi de permettre de comparer plus facilement les offres des différents syndics. Tous les mandats de syndic conclus ou renouvelés depuis le 2 juillet 2015 sont concernés par ce contrat type. Bien que ce dernier soit obligatoire, aucune sanction n’était jusqu’à présent prévue si le syndic ne le respectait pas et ajoutait des clauses illégales.
Le règlement de copropriété
Le règlement de copropriété détermine l’usage des parties privatives et l’indique si l’immeuble est destiné uniquement à l’habitation ou si des activités professionnelles et/ou commerciales peuvent y être exercées. Ces indications s’imposent à tous : copropriétaires ou locataires.
C’est le règlement de copropriété qui détermine quelles sont les parties privatives et communes de l’ensemble des lots, et leurs conditions d’utilisation. Ce document constitue le contrat liant les copropriétaires les uns aux autres.
L’assemblée générale, organe décisionnaire de la copropriété
Dans une copropriété, la plupart des décisions sont prises par les copropriétaires réunis en assemblée générale ou AG (article 17 de la loi de 1965). Tout autre mode de délibération sont exclus. Il est donc essentiel que tous les copropriétaires puissent participer à l’assemblée. Bien sûr chacun est libre de ne pas y assister. Mais il risque alors de voir les autres décider à sa place, à moins d’avoir désigner une personne pour voter à son nom.
En début de réunion, les copropriétaires doivent élirent le président de l’assemblée générale et, si le règlement de copropriété le prévoit, un certain nombre de scrutateurs. En principe, c’est le syndic qui assure le secrétariat de l’assemblée, mais les copropriétaires peuvent en décider autrement.
Comment comptabiliser les abstentionnistes ?
| Vote effectué | Majorité concernée | Valeur de l’abstention |
|---|---|---|
| A la majorité de l’article 24 | Majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés à l’AG(1) | Non prise en compte pour le calcul de cette majorité |
| A la majorité absolue de l’article 25 | Majorité des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents) | Comptabilisé avec les votes “contre” |
| A la majorité de l’article 25-1 | Si la majorité absolue n’est pas atteinte mais que la décision recueille ⅓ de toutes les voix, un second vote est possible à la majorité de l’article 24. | Non prise en compte pour le calcul de cette majorité |
| A la double majorité de l’article 26(2) | Majorité de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents) représentant au moins ⅔ des voix de l’ensemble de la copropriété. | Comptabilisé avec les votes “contre” |
| A l’unanimité |
- A l’avenir, les votes par correspondance devront être pris en compte, au même titre que les personnes présentes ou représentées.
- Nouveau : à compter du premier juin 2020, si la résolution à au moins recueilli l’approbation de la moitié des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix des copropriétaires (334 millième), la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires (501 millième) en procédant immédiatement à un second vote : lors de ce vote, les abstentionnistes sont comptabilisé avec les votes “contre”.
| Décisions | 1er vote | 2nd vote | |
CONSEIL SYNDICAL |
|||
| Désigner les membres du conseil syndical | art.25 | art.24(1) | |
| Révoquer un membre du conseil syndical | art.25 | art.24(1) | |
| Supprimer le conseil syndical | art.26 | ||
| Mettre en place des règles de fonctionnement du conseil syndical | art.24 | ||
| Fixer un montant des marchés à partir duquel la consultation du conseil syndical est obligatoire | art.25 | art.24(1) | |
GESTION QUOTIDIENNE DE L’IMMEUBLE |
Déterminer les horaires d’ouverture de l’immeuble | art.26(3) | |
| Supprimer le poste de gardien avec risque d’atteinte à la destination de l’immeuble | Unanimité | ||
| Supprimer le poste de gardien sans risque d’atteinte à la destination de l’immeuble | art.26 | art.25(2) | |
| Changer la catégorie du gardien et fixer le nombre de salariés de l’immeuble | art.24 | ||
| Instaurer un nouveau service | |||
PARTIES COMMUNES ET PRIVATIVES |
Louer une partie commune | art.24 | |
| Achat ou vente de parties communes, portant atteinte à la destination de l’immeuble | Unanimité | ||
| Modification des charges consécutives à la décision précédente | Unanimité | ||
| Achat ou vente de parties communes sans atteinte à la destination de l’immeuble | art.26 | art.25 (2) | |
| Modification des charges consécutives à la décision précédente | art.26 | art.25(2) | |
| Concéder des droits privatifs sur une partie commune | art.26 | art.25(2) | |
| Changer l’affectation d’une partie commune | art.26 | art.25(2) | |
| Modifier le règlement suite à la modification de l’affectation d’une partie commune | art.26 | art.25(2) | |
| Modifier les charges suite à la modification de l’usage d’une partie privative | art.25 | art.24(1) | |
| Modifier les charges suite à la division d’un lot en vue de sa vente | art.24 | ||
| Modifier les charges suite à la réunion de lots | art.24 | ||
| Autoriser en permanence l’entrée de la force publique dans les parties communes | art.25(4) | art.24(4) | |
CHARGES ET COMPTABILITÉ |
Approuver les comptes | art.24 | |
| Voter le budget prévisionnel | art.24 | ||
| Dispenser le syndic d’ouvrir un compte bancaire séparé (pour les copropriétés de 15 lots au maximum seulement) | art.25 | art.24(1) | |
| Constituer une réserve spéciale pour travaux futurs | art.25 | art.24(1) | |
| Placer les sommes de cette réserve | art.24 | ||
| Constituer un fonds de solidarité | art.24 | ||
| Modifier la répartition des charges (sans autre décision préalable) | Unanimité | ||
DIVISION DU SYNDICAT |
Créer un syndicat secondaire | art.25 | art.24(1) |
| Modifier la répartition des charges suite à la création d’un syndicat secondaire | art.25 | art.24(1) | |
| Adapter le règlement suite à la scission du syndicat | art.24 | ||
ASSEMBLEE GENERALE |
Elire le président de l’AG, le bureau | art.24 | |
| Mandater un tiers pour prendre une décision de gestion courante | art.25 | art.24(1) | |
| Fixer le montant des marchés au-delà duquel une mise en concurrence est obligatoire | art.25 | art.24(1) | |
REGLEMENT DE COPRO |
Modifier le règlement de copropriété | art.26 | art.25(2) |
| Adapter le règlement de copropriété pour le mettre en conformité avec la réglementation | art.24 | ||
SYNDIC |
Désigner le syndic (élire ou renouveler) et approuver le contrat du syndic | art.25 | art.24(1) |
| Révoquer le syndic en cours de mandat | art.25 | art.24(1) | |
| Donner quitus au syndic | art.24 | ||
| Mandater le syndic pour agir en justice | art.24 | ||
| Mandater le conseil syndical pour agir en justice contre le syndic | art.24 | ||
| Autoriser la conclusion d’un marché avec le syndic ou ses “alliés” et la copropriété | art.24 |
- A compter du 1.6.2020:si la majorité des voix (501 millièmes) “pour” n’a pas été atteinte, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix (334 millièmes), l’assemblée se prononce à la majorité de l’article 24 immédiatement lors d’un second vote. Jusque là : si le projet n’est pas adopté à la majorité de l’article 25 mais qu’il a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote peut avoir lieu lors de la même assemblée à la majorité le l’article 24. Si le projet recueille moins d’un tiers des voix, une seconde assemblée peut être convoquée pour statuer à la majorité de l’article 24.
- A compter du 1.6.2020 : second vote immédiat à la majorité de l’article 25, si la résolution a recueilli l’approbation de la moitié des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires (334 millièmes). Jusque-là : pas de second vote.
- Art. 25 à compter du 1.6.2020 (article 26 jusque-là).
- Art. 24 à compter du 1.6.2020 (article 25 jusque-là).
Le syndic, Secrétaire de l’AG
Le secrétaire de l’assemblée générale (AG) – en principe, il s’agit du syndic – doit établir le procès verbal (PV) de la réunion. L’objet de ce document est de faire la preuve des délibérations qui sont intervenues au cours de l’AG et de déterminer avec précision le sens des votes. Une copie doit ensuite être envoyée par le syndic aux copropriétaires qui ont voté contre une décision et aux absents et non représentés à l’assemblée.
Le conseil syndical : conseil et assistance du syndic
Organe clé de la copropriété, le conseil syndical assure la coordination entre les copropriétaires et le syndic, qu’il assiste et dont il contrôle la gestion. Ses pouvoirs seront étendus à compter du 1er juin 2020.
Le syndic est souvent un professionnel extérieur à l’immeuble, et l’assemblée générale se réunit rarement plus d’une fois par an. C’est pourquoi la loi prévoit la désignation d’un conseil syndical, afin d’assurer la liaison entre les copropriétaires et le syndic, d’assister ce dernier et contrôler sa gestion (art. 21 de la loi de 1945). Les conseillers sont élus par l’assemblée générale.
[NOUVEAU Les ascendants (parents, grands-parents) et les descendants (enfants, petits-enfants…) des copropriétaires peuvent être élus au conseil syndical, à partir du 1er juin 2020 (art.21 de la loi de 1965, modifié par l’ordonnance du 30.10.2019). C’est un assouplissement utile, notamment, pour les copropriétaires très âgés dont les lots sont souvent gérés par leurs enfants.]
La loi ne fixe pas les règles d’organisation et de fonctionnement du conseil syndical.
Elles sont, en général, déterminées dans le règlement de copropriété : nombre de conseillers, durée de leur mandat, tenue des réunions, règles de vote… Si le règlement ne prévoit rien, elles devront être votées par l’assemblée générale, à la majorité simple de l’article 24 (art.22 du décret de 1967).
IL FAUT ÉLIRE UN PRÉSIDENT
C’est obligatoire (art.21 de la loi de 1965). Même si la loi ne prévoit pas de section si cette obligation n’est pas respectée, il est indispensable de désigner un président. Dans les petits immeubles, il est souvent le membre le plus actif, celui sur lequel se reposent les copropriétaires. Dans les grandes copropriétés, son rôle est plutôt celui d’un chef d’orchestre, dirigeant l’activité du conseil syndical.
Source : Le Particulier, Hors-Série n°167 – Mars 2020